Primo-accession : en couple, un seul suffit ?

Les départements ont la possibilité de relever temporairement le taux des droits de mutation à titre onéreux au-delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %. Toutefois, cette nouvelle possibilité ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale. Mais lorsque l’achat immobilier est effectué par un couple, comment s’applique cette exception ?

Réponse…

Relèvement des droits de mutation : une exception conditionnée pour les couples

Pour rappel, dans le cadre d’une vente immobilière, sont perçus au profit des départements :

• les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière exigibles sur les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur leur territoire ;
• la taxe de publicité foncière lorsque les inscriptions, décisions, actes, attestations ou documents divers concernent des immeubles ou des droits immobiliers situés sur leur territoire.

Sauf dispositions particulières, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a précisé que les conseils départementaux peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. 

Toutefois, cette nouvelle possibilité ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à devenir sa résidence principale.

Or, une incertitude demeurait quant à l’application de cette règle dans le cadre d’un achat immobilier par un couple lorsque seul l'un des membres du couple remplit la condition de primo-accession. Par conséquent, il est demandé au Gouvernement de clarifier la situation.

Dans ce cadre, il vient d’être précisé que le relèvement du taux des DMTO à 5 % ne s’applique pas aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition lorsque le bien acquis est destiné à devenir la résidence principale.

S'agissant des couples, la condition de première propriété s'apprécie de la façon suivante :

• dans le cadre d’un achat en indivision, chaque indivisaire a une quote-part des droits sur le bien. Ainsi, l'absence de hausse temporaire de droits de DMTO est accordée à chaque acquéreur indivisaire qui répond personnellement à la qualification de primo-accédant à hauteur de sa quote-part. Cette règle s'applique aux concubins, personnes liées par un PACS ainsi qu'aux époux mariés sous un régime de séparation de biens ;
• dans le cadre d’un achat par des couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin que la hausse temporaire de DMTO ne soit pas appliquée. Toutefois, si l’achat immobilier est fait par un seul des époux mariés sous un régime communautaire, la condition de première propriété ne sera requise que pour lui seul, si l'acquisition est faite sur ses fonds propres, remploi ou subrogation de bien propre en respectant la double déclaration dans l'acte.

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